#16 28-06-2011 à 07:40

leggara
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bonjour,

Le concept de vis caché et différent de la garantie décennale qui est lui même différent de la garantie dommage-ouvrage.

Donc trois choses très différentes.

Le vis caché est un problème sciemment caché a l'acquéreur par le vendeur  ,ce genre de problèmes se règle devant les tribunaux .(généralement).

C'est le droit commun couvert par la loi.

L'acte de vente garantie l'annulation de la vente en cas de vis caché, en terme juridique cela s'appel un "dol"...
Le concept de vis caché n'a pas de limite dans le temps.(contrairement aux assurances).

NB : Tout ce qui est vu ou visible lors d'un visite avant la vente, n'est pas concerner pas les vis caché, puisque par définition tout ce qui est visible n'est pas caché sciemment ou pas.

Concernant "les" assurances:

Les entreprises intervenantes pour les travaux doivent être assurées pour leurs éventuelles mal façon= GARANTIE DÉCENNALE.
Elle couvre le ou les entreprises comme son nom l’indique pendant dix ans ,après il n'y a plus de garantie.

Le propriétaire du bien à lofter doit également s'assurer pour exercer les recours contre la ou les entreprises sans frais pour le propriétaire= DOMMAGE-OUVRAGE.

Cette assurance garantie également la fin des travaux si la ou les entreprises seraient en défaillance financière ou en cessation de paiement . 

Sans que le propriétaire n'est à remettre la main à la poche...

NB: la garantie dommage-ouvrage est transmissible en cas de vente pendant dix ans en cas de vente du bien.

La dommage-ouvrage est obligatoire, dans le cas ou elle ne serai pas souscrite, il serai impossible de vente dans le futur le bien fini.( elle est demander par le notaire en cas de vente pour les biens créer ou construit de moins de 10 ans) .

Avec un particularité en cas d'auto construction ou il n'y a pas de dommage ouvrage a souscrire, c'est le vendeur du bien qui assure la garantie décennale du bien vendu, cela pendant dix a partir de la date de l'envoi du récépissé de fin de travaux en Mairie (d'où  l'importance de bien l'envoyer lorsque les travaux sont terminé).

Cela même si plusieurs ventes ont lieux pendant la période décennale.La garantie étant transmise de vendeurs aux acheteurs.

Après dix ans, le bien n'étant plus "contractualiser ou couvert par une assurance en relation avec la construction du bien quelle qu'elle soient".

Il revient dans le droit commun couvert par la loi.

Ciao!

Dernière modification par leggara (17-07-2013 à 15:58)

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#17 28-06-2011 à 11:35

Chrisandju
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Et peut on souscrire cette assurance après les travaux, dans le cas d'une revente imprevue ?

Qui la propose ?

Je supose que beaucoup de personnes de la souscrive pas, ne serait ce par manque d'information à ce sujet. Sans tes précieux conseils comment le savoir...

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#18 28-06-2011 à 13:11

leggara
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Re,

Et bien non, ont ne peut pas souscrire une dommage ouvrage une fois les travaux commencer.

Il n'y a pas d'effet rétro-actif sur les garanties couvertes.

D'ou l'importance d'être bien informé.

Généralement dans la chaine des intervenants d'une construction neuve par exemple le  notaire ou l'architecte (dans sa délégation de maitre d'oeuvre) informent les acquéreurs qui deviennent par définition maitre d'ouvrage de facto.

A fortiori dans les lofts les concepts de garantie sont visiblement  largement ignorés, voir pire, la politique de l'autruche appliqué pour "économiser " quelque milliers d'euros...

avec un effet dévastateur en cas de retour de boomrang...


Ci joint un lien qui informe des aspects de la dommage ouvrage:

http://www.assurance-dommage-ouvrage.com/

Difficile de quantifier les personnes qui ne souscrivent pas une dommage ouvrage sur les lofts, ce segment du marché immobilier est bien trop faible par rapport au marché immobilier dans son ensemble puisque un petit milliers de lofts change de mains chaque année en France.

Par contre vendre un loft de moins de dix sans dommage ouvrage est a priori impossible ,le notaire demande ce document pour la vente.

Si il n'est pas produit ,l'acte ne peut pas être rédiger.
Les organismes prêteurs peuvent également demander une copie du contrat pour valider le prêt...

La seule façon d'éviter de souscrire une dommage ouvrage est la réalisation en auto-construction sans l'intervention d'aucunes entreprises sur le chantier.

Dans ce cas , c'est la responsabilité civil (a priori) qui couvre le propriétaire-contructeur de son logement aprés la vente .

NB : cela n'évite pas la responsabilité pénale en cas de mal façon de l'autro-constructeur ayant entrainer des dommage corporels a autrui...

La garantie du vis caché vient parfaire la garantie de l'acquéreur au cas où.

Qualigaz et le consuel apporte une expertise technique sur la qualité des réalisations.

Les différent diagnostiques obligatoire complète le dispositif.

Pour le reste c'est le far-west, et là ont se dit que le législateur serai inspirer de mettre en place une obligation de visite d'un bureau de contrôle sur les autos -constructions.

Un espèce de contrôle technique de bonne réalisation tant technique qu'administrative.

En tout etat de cause en cas d'achat d'un loft fini de moins de dix ans le bon sens exige que l'ont demande :

-Une copie de qualigaz ( si fourniture de gaz)
-Une copie du consuel
-Une copie du PC ou de l'autorisation de travaux pour vérifier si tout a éte "déclarer et conforme"...Les mezzainnes par exemples.
-Les diagnostiques techniques obligatoires.
-Un copie de la déclaration H2 pour les loft en copro et H1 pour les loft individuels.
-Une copie du reglement de la copropriété et les copies d'appel de fond de l'année précédente.(pour les lofts en copro)
-Une copie des taxes foncières de l'année précédente.
-une copie du contrat dommage-ouvrage .(si les travaux ont été réaliser par des entreprises)

Pour les aspirants lofteurs en quête de plateau brut, les questions a poser avant l'achat ont déja été abordés précédement sur ce post...

Ciao!

Dernière modification par leggara (28-06-2011 à 16:12)

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#19 24-08-2011 à 12:39

Bastien
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Question peut être un peu bête mais bon...

Une autorisation de travaux ou un permis de construire sont ils payants ?

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#20 24-08-2011 à 13:29

leggara
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bonjour et bienvenue sur Notreloft.

Les démarches vis a vis de la mairie et du CDIF sont gratuites ( encore heureux!).
Si les demarches administratives sont réalisé par un Architecte ,elles seront facturés.

Le permis de construire génère pas mal de taxes cité plus haut ...

Ces taxes représentent plusieurs milliers d'euros...

Idem pour l'autorisation de travaux ,mais uniquement si il y a création de surface de plancher inférieur à 40m2 (au delà ,le PC est obligatoire)

Depuis le 1er mars 2012 la conversion de SHOB en SHON n'existe plus l'avantage fiscal qui en découlé également...

Ciao!

Dernière modification par leggara (13-03-2012 à 15:48)

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#21 24-08-2011 à 14:18

Bastien
Lofteur
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

merci !!!

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#22 03-02-2012 à 14:09

kromart
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bonjour,
Je viens d'acheter un loft avec une vitrine. Bien entendu c'est la vitrine de l'ancienne boulangerie, on ne va donc pas la laissée telle quelle. Faut-il un PC pour cela? (j'imagine que oui), combien de temps cela prend il pour avoir l'accord (situation Montreuil 93 dans une rue) sachant que nous avons pas encore l'affectation d'habitation?
Et dernière question, quels artisans aménagent des vitrines pour qu'elles ne ressemblent pas à des magasins? Je ne sais pas trop vers qui me tourner ni quel budget cela représente? (5,5 de largeur sur 3,7 de hauteur).

Merci d'avance pour votre aide wink

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#23 03-02-2012 à 20:33

leggara
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bonsoir et bienvenue,
Vous avez acheter un commerce pour en faire une habitation.

Concernant l'administratif:
Il vous fraudras demande un changement de destination à la Mairie de Montreuil pour ré-affecter le bien pour en faire un logement.
Pour cela il faudras déposé un déclaration de travaux au service de l'urbanisme en 4 exemplaire+ plan de masse+relevé cadastral+photo de la facade+plan de situation ect soit + ou - un dossier de 55:60 pages.= 1 mois d'attente.
Si vous réalisez les travaux exterieur en même temps que le changement de destination , il faudras déposer un PC= 2 mois d'attente ,voir plus...
il est peut être préférable de prendre un architecte qui sauras tirer parti au maximun du bien et vous feras des beau plan et de jolis visuels.
NB : Si ce bien est dans une zone protègée  "monument historique" et le PC seras soumis à l'approbation et prescription des architectes des Batiments de France qui sont assez tatîllons ( couleurs des fenêtres détailles divers ect).
Certain lofteurs ayant dû revoir  leur PC entre 5 et 8 fois...
Dans ce cas, le délais d'obtention du PC peut prendre entre 3 à 4 mois.

Attention ce n'est pas parce que l'ont demande cette ré-affectation que la Mairie l'accepteras et ce n'est pas toujours de la tarte... .
Il est indispensable d'inscrire un clause de renonciation de vente  à la signature du compromis et de solliciter le changement de destination avant de signer l'acte autentique pour éviter de se prendre un four....
Si ce n'est pas le cas et que vous avez acheté cette boulangerie il seras peut être difficile , voir impossible d'obtenir l'autorisation de faire un logement  et vous serez dans le pétrin....

Concenant les travaux: Il y à plusieurs solutions:
faire appel a plusieurs intervenants pour chaque corps de métiers (menuiseries,maconnerie ect) pour faire le boulot.
Ou prendre un entreprise maîtrisant plusieurs corps de métiers.
Il faut faire au moins 5 devis,ce qui implique appeler entre 10 et 15 entreprises ce n'est  pas du gâteau....
parfois les entrepreneurs ne sont pas bonne pate et ne viennent pas systèmatiquement lorsqu'ils sont sollicités, parfois ils faut les mener à la baguette...
Concennant le budget, cela dépends directement de ce que vous voulez faire et de la qualité des matériaux utilisés.
Le montant de travaux n'est pas relation direct avec la surface de ceux- ci.
Bon courage car vous allez avoir du pain sur la planche...

Dernière modification par leggara (03-02-2012 à 20:54)

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#24 04-02-2012 à 23:12

kromart
Nouveau lofteur
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Merci beaucoup pour la clarté de votre réponse, cela va bien nous aider dans nos démarches.
Un dernière petite question. Peut on faire ces démarches avant la signature de la ventre definitive (Nous signons le compromis lundi et auront les clefs début mai)? Ceci pour nous avancer un maximum et pouvoir faire les modification dès la remise des clefs.
Merci encore de votre aide

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#25 05-02-2012 à 09:32

leggara
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bonjour,
En premier lieux demandez au notaire de faire apparaitre une clause d'annulation de la vente sur le compromis au cas où vous n'obtendrez pas l'autorisation de travaux/ou le permis de construire.

Voir ici le dossier trés complet préparé par  Pepette et Freg:

http://www.notreloft.com/guide-pratique … -dun-loft/

http://www.notreloft.com/guide-pratique … -dun-loft/

http://www.notreloft.com/guide-pratique … -dun-loft/

Ensuite réalisez les démarches administratives pour pouvoir réaliser le changement d'affectation avant de finaliser l'achat.
Et ce n'est pas une option ,c'est indispensable.

Un fois que vous avez l'accord de la Mairie par courrier ,vous pourrez signez l'acte de vente.
Cette démarche devras sans doute être accompagné d'une petite participation du propriétaire actuel pour fournir les documents nécéssaires.Si il est réticent a vous aidez dans votre démarche ou si des intervenants extèrieurs qui participent de prés ou de loin à cette vente essaye de vous en disuader, il y a forcement un loup...

Pour vos travaux vous pouvez faire vos devis ici:

http://www.notreloft.com/devis-travaux/

Ciao!

Dernière modification par leggara (05-02-2012 à 09:54)

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#26 13-03-2012 à 11:12

Pierrick81
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bravo pour ce message, c'est vraiment très détaillé... Je me suis vu réaliser les étapes une à une...

J'attends donc avec impatience la revisite du chantier avec un archi ce WE pour voir s'il n'y a pas de mauvaises surprises.

Merci.

P.

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#27 13-03-2012 à 15:51

leggara
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bonjour,
De rien, le site de Frég et Pepette est fait pour ça.
Ciao!

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#28 13-03-2012 à 21:36

Freg
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Salut leggara,

Je viens d'ajouter un lien vers cette discussion en bas des deux premiers guides. smile

A+

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#29 14-03-2012 à 08:24

leggara
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bonjour Freg,
Cela permetteras une redondances des informations pour permettre aux lecteurs de retrouver toutes les infos et évite la dispersion de celles-ci.

Ciao!

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#30 01-08-2013 à 13:58

Christophe VINCHES
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Re: Travaux d'un loft : mode d'emploi et méthodes pour un chantier réussi

Bonjour ,j'aurai une question de débutant en rapport avec la phrase suivante :

"Changement de destination (article R.421-14 du code de l’urbanisme) : l’article R.421-14 b du code de l’urbanisme soumet à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies à l’article R. 123-9. "

Les mezzanines centrales rajoutées par des IPN pris sur le sol sont elles considérées comme "modification de structure porteuses du batiment " (elles ne touchent pas vraiment la structure porteuse du batiment ) ?

Bref : j'achète une plateau vide une fois mon changement de destination accepté , j'aménage ce plateau avec une structure centrale indépendante des murs du batiment , doit je demander un permis de construire ?
S'il ne me faut pas de permis de construire, n'est ce pas sous réserve que ma surface habitable reste la même ? (en enlevant de la surface habitable pour un garage et la redistribuer pour la mezzanine ...possible ou pas...? )

Merci d'avance

Dernière modification par Christophe VINCHES (01-08-2013 à 14:09)


Recherchant un "garage à vivre" , l'idée du loft s'est évidemment imposé à moi .

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