Les aspects juridiques de la réalisation d’un loft

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Le changement de destination

Le changement de destination d’un lieu est effectif lorsqu’on passe d’un type d’usage à un autre (exemple : d’un usage agricole à un usage d’habitation).

Changement de destination (article R.421-14 du code de l’urbanisme) : l’article R.421-14 b du code de l’urbanisme soumet à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies à l’article R. 123-9. (cf : les 9 destinations de constructions ci-dessous).
L’article R.421-14 c soumet à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur. C’est souvent le cas pour l’aménagement d’une pièce qui n’était pas destinée à l’habitation.

Il convient donc de définir les différentes destinations, soit 9 usages selon l’administration :

  • habitation
  • hôtel
  • équipements collectifs
  • commerce ou d’artisanat
  • bureau ou de service
  • industriel
  • entrepôt
  • agricole ou forestier
  • stationnement

Il y a donc changement de destination si :

  • les travaux ont des conséquences sur les règles de l’urbanisme (création de places de stationnement, voiries…)
  • les travaux entraîne un changement dans la fonction du bâtiment (modification de facades, des menuiseries, création d’une cuisine…)

Avant d’acheter, vérifiez donc soigneusement si le changement de destination est réalisable :

  • Auprès de la mairie: celle-ci vous indiquera les règles d’urbanisme en vigueur, parfois un permis de construire avec changement de destination de lieu nécessite de créer également une place de parking ou de payer une taxe de participation pour stationner sur la voie publique (cf : PLU, plan local d’urbanisme et POS, plan d’occupation des sols). Assurez-vous également que votre futur lieu d’habitation est bien desservi par les réseaux EDF/GDF et eaux, sans quoi le raccordement peut être trop onéreux pour la mairie et celle-ci peut refuser le permis de construire.
  • Auprès du notaire :Il sera tout d’abord de bons conseils, notamment pour les démarches administratives en adressant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie pour vérifier qu’elle n’a pas l’intention d’exercer son droit de préemption, afin par exemple de maintenir les petits commerces dans les quartiers résidentiels et conserver ainsi les taxes professionnelles.
  • Auprès de la copropriété si elle est déjà existante: Selon la loi du 10 juillet 1965 , le changement d’affectation ne doit pas nuire à la destination principal du bâtiment, ni aux copropriétaires. Les copropriétaires ne peuvent donc pas vous refuser catégoriquement le changement de destination de lieu, mais ce dernier nécessite de gros travaux qui ne se font sans leur autorisation, qui peut parfois être longue à obtenir ! Cette autorisation s’obtient après un vote lors de l’assemblée de la copropriété.

Le permis de construire

Ensuite un permis de construire est indispensable, à partir du moment où des travaux sont entrepris pour aménager un local dont on change l’affectation (article L421-1 du code de l’urbanisme). L’autorisation est nécessaire pour les aménagements intérieurs (cloisons, mezzanine…) mais également pour les aménagements extérieurs (changements des menuiseries, ventouse pour chaudière…).

Un permis de construire est notamment exigé sur les constructions existantes pour :

  • l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de (SHOB). C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable,
  • le changement de destination d’une construction (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
  • la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

Source officielle : http://www.service-public.fr/

Mais l’obtention de ce permis n’est pas systématique et dépend de la politique d’urbanisme de la commune .

Un conseil : dès le précontrat de vente, prévoyez des clauses suspensives en cas de refus de permis de construire, refus de la copropriété, ou de préemption en cours, ce qui ne vous fera pas perdre l’argent avancée lors de la promesse de vente.